Mieszkanie od dewelopera w Otwocku kosztowało w 2026 roku 13 208 zł za metr kwadratowy, a mieszkanie z drugiej ręki 11 586 zł. To mediany z podpisanych aktów notarialnych, czyli kwoty faktycznie zapłacone, a nie ceny z ogłoszeń.
Na rynku wtórnym mediana rosła w każdym kolejnym roku. Na pierwotnym lata 2022 i 2023 były na tym samym poziomie, a później mediana rosła. Do 2024 roku metr u dewelopera wypadał w aktach taniej niż metr z drugiej ręki. W 2025 roku różnica mieści się w błędzie małej próby, a w 2026 metr u dewelopera jest droższy.
| Rok | Pierwotny | Wtórny | Wszystkie | Aktów |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 7 207 zł | 7 962 zł | 7 459 zł | 107 + 105 |
| 2023 | 7 201 zł | 8 791 zł | 8 246 zł | 73 + 159 |
| 2024 | 8 791 zł | 9 865 zł | 9 306 zł | 108 + 168 |
| 2025 | 12 212 zł | 11 501 zł | 11 515 zł | 40 + 172 |
| 2026, do 5 sierpnia | 13 208 zł | 11 586 zł | 12 017 zł | 22 + 88 |
Prawdopodobne wyjaśnienie jest techniczne. Akt notarialny przenoszący własność od dewelopera podpisuje się po zakończeniu budowy, a cena pochodzi z umowy zawartej rok lub dwa wcześniej. Rejestr zapisuje ją z datą aktu, więc ceny z rynku pierwotnego mogą trafiać do statystyki z opóźnieniem. Rejestr nie podaje daty umowy, więc tego opóźnienia nie da się zmierzyć.
Rok 2026 obejmuje siedem miesięcy i tylko 22 akty na rynku pierwotnym. Dla szerszej próby: w latach 2025 i 2026 łącznie mediana rynku pierwotnego wynosi 12 736 zł (62 akty), a wtórnego 11 515 zł (260 aktów).
Rejestr zapisuje część domów w zabudowie bliźniaczej i szeregowej jako lokale mieszkalne. To duże powierzchnie, od 112 do 196 m², z ceną metra wyraźnie niższą niż w budynkach wielorodzinnych. Po zawężeniu do lokali od 15 do 110 m² obraz rynku pierwotnego jest bliższy temu, co kupuje się w bloku.
Najdroższy metr mają najmniejsze lokale, do 35 m². W przedziale od 45 do 90 m² mediany są do siebie zbliżone. Dla rynku pierwotnego wynik podajemy tylko tam, gdzie aktów jest co najmniej 20.
| Metraż | Pierwotny | Wtórny | Wszystkie | Aktów |
|---|---|---|---|---|
| do 35 m² | 13 758 zł | 11 750 zł | 13 026 zł | 60 |
| 35 do 45 m² | za mało aktów | 11 703 zł | 11 885 zł | 63 |
| 45 do 55 m² | za mało aktów | 11 501 zł | 11 626 zł | 94 |
| 55 do 70 m² | za mało aktów | 11 425 zł | 11 425 zł | 56 |
| 70 do 90 m² | za mało aktów | 11 784 zł | 11 736 zł | 25 |
Lokale powyżej 90 m² (24 akty) pominięte w tabeli: to w dużej części domy w zabudowie bliźniaczej zapisane w rejestrze jako lokale, z medianą 6 839 zł.
| Miasto | Pierwotny | Wtórny | Wszystkie | Aktów |
|---|---|---|---|---|
| Otwock | 13 140 zł | 11 540 zł | 11 736 zł | 51 + 254 |
| Józefów | 12 976 zł | 12 744 zł | 12 808 zł | 24 + 26 |
Józefów jest droższy o około 9 procent dla wszystkich mieszkań i o 10 procent na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym oba miasta są na zbliżonym poziomie, przy małej próbie w Józefowie. Porównanie obejmuje tylko lokale do 110 m², bo w Józefowie duża część aktów z rynku pierwotnego dotyczy lokali powyżej 110 m², najpewniej domów w zabudowie bliźniaczej.
Portale z ogłoszeniami pokazują ceny ofertowe, czyli kwoty, których oczekuje sprzedający. Rejestr Cen Nieruchomości zbiera ceny z podpisanych aktów notarialnych, czyli kwoty faktycznie zapłacone. To dwie różne wielkości i nie należy ich zestawiać ze sobą wprost.
Dla kogoś, kto porównuje oferty, liczy się nie tylko cena metra, ale też to, co za nią stoi. Dom Uniwersalny ma pozwolenie na użytkowanie od stycznia 2026, więc apartament ogląda się na miejscu, a nie na wizualizacji.
Cennik to ceny ofertowe, a mediana to ceny z aktów, więc nie można ich zestawiać wprost. Cena w akcie bywa łączna z miejscem postojowym, a cennik podaje samą cenę lokalu. Aktualne ceny każdego apartamentu są na stronie inwestycji.
Dwie inwestycje w powiecie otwockim. Dom Uniwersalny można obejrzeć na miejscu, Patria jest w budowie, oddanie planowane na I kwartał 2027.
Według aktów notarialnych z 2026 roku, do 5 sierpnia, mediana wyniosła 13 208 zł za metr na rynku pierwotnym i 11 586 zł na wtórnym. Dla wszystkich mieszkań łącznie było to 12 017 zł.
W aktach z 2026 roku droższy jest rynek pierwotny, przy małej próbie 22 aktów. W 2025 roku różnica mieści się w błędzie małej próby, a do 2024 roku tańszy był rynek pierwotny. Jedno z prawdopodobnych wyjaśnień to opóźnienie aktu wobec umowy deweloperskiej, którego rejestr nie pozwala zmierzyć.
Mediana dla wszystkich mieszkań wzrosła o 61 procent, z 7 459 zł za metr w 2022 roku do 12 017 zł w 2026. Na rynku wtórnym wzrost wyniósł 46 procent. Wynik dla wszystkich mieszkań zależy też od zmiany udziału obu rynków, a rok 2026 jest niepełny.
Nie. To ceny z podpisanych aktów notarialnych, czyli kwoty zapłacone przez kupujących. Bywają łączne z miejscem postojowym lub ogródkiem.
Nie wprost. Oferta to cena oczekiwana dziś, a akt to cena zapłacona, często ustalona wcześniej w umowie deweloperskiej i czasem łączna z miejscem postojowym.
Opracowanie własne Landmark na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (Główny Urząd Geodezji i Kartografii). Dane pobrane 3 listopada 2026, ostatni akt w danych z 5 sierpnia 2026. Mediany dla lokali mieszkalnych w mieście Otwock. Zdjęcia: ONI Studio.
